מאז ומעולם מושרשת בנו הנטייה התרבותית לשאוף לרכישת דירה למגורים. העלייה במחירי הדיור לא כל כך משפיעה עלינו, וגם אמירות שונות של פוליטיקאים לא יעמדו בדרך הנכספת של רוב הציבור לרכוש דירת מגורים.

 החלטנו לנסות ולבחון את ההחלטה לרכישת נדל"ן למגורים בכלים ממוניים על ידי ביצוע השוואה המתבססת על מידע היסטורי. בתחילה אספנו נתונים מהעבר אודות מחירי הרכישה וההשכרה של דירות למגורים בחמישה מוקדים עיקריים במדינת ישראל: ירושלים, תל אביב, חיפה, טבריה ובאר שבע. את ההשוואה ביצענו בין שני משקי בית זהים של זוג ושני ילדים עם הכנסות ראשוניות דומות, והון עצמי בסיסי של כ- 40% משווי הנכס. משפחת בטוח החליטו לרכוש את דירת המגורים שלהם, ולגור בה עשרים וחמש שנה. לעומתם, משפחת גמיש החליטו שלא לרכוש נדל"ן ובמקום זאת הם שכרו דירה בשווי דומה לדירה שמשפחת בטוח רכשה, והשקיעו את כספם בשוק ההון.

 משפחת בטוח שילמו כל חודש משכנתא, הם נהנו מעליית מחירי הנכסים בישראל ומהשקט הנפשי שבידיעה שהנכס בו הם גרים הינו שלהם (ושל הבנק למשכנתאות). מובן מאליו, שמשפחת בטוח נאלצה לעמוד בתשלומים שונים לתחזוקה ושיפוץ דירת המגורים שלהם, אך מצד שני הם יכלו להחליט בעצמם על מה וכיצד להוציא את הכסף.

 לעומתם, משפחת גמיש שילמו שכירות חודשית לבעל הבית. הכסף שלהם לא נצבר לרכישת דירה, ומפעם לפעם (בערך כל שלוש שנים) הם נדרשו לקפל את תכולת ביתם ולחפש דירה אחרת הדומה באופייה, בשוויה ובמיקומה לדירה שעזבו. הם התנחמו בכך שהכסף שלהם הושקע בהשקעה פסיבית רחבה שצבר תשואה חיובית עם המגמה הכללית של שוק ההון, והוא זמין להם לשימושים שונים לעת הצורך.

 הבדיקה שביצענו הינה היסטורית, ומתבססת בעיקר על מידע מדווח ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה. היכן שלא יכולנו להשיג מידע מהימן ומדויק נאלצנו להתבסס על אומדנים שמרניים. כל הניתוח נעשה במונחים נומינאליים, שכן, בפני שתי המשפחות עמדו בדיוק אותם תנאי אינפלציה. חלון הזמן נבחר בצורה שרירותית, וראוי לציין כי שינוי תקופת הניתוח יכול להשפיע מאוד על התוצאה (בשנים המדוברות חווינו שלושה משברים שונים בשוק ההון).

 התוצאות של הניתוח שבוצע מעט מפתיעות. בטווח של 25 שנה, נמצא יתרון קל ביותר לרוכשים על פני השוכרים בערים המרכזיות: תל אביב, ירושלים וחיפה. היתרון של הרוכשים מתבטא בכחצי אחוז משווי הנכסים של המשפחה בתום תקופת הבדיקה.

אז מה כל זה אומר?

התוצאה אינה נותנת הכרעה חדה אודות העדיפות של רכישה על פני השכרה או להפך. היא מחדדת את הרעיון שהפער קיים במישור הנפשי - פסיכולוגי ולא במישור המימוני - כלכלי. לפי נתוני העבר, מי שרוכש דירה מקבל ביטחון משפחתי של מקום מגורים לטווח ארוך, ללא צורך בניהול משא ומתן וחידוש חוזה כל כמה שנים. הרוכשים חשופים לשוק הנדל"ן שעד עתה נהנה מתנודתיות נמוכה ביחס לשוק ההון. מי שמחליט לשכור דירה נהנה מגמישות כלכלית רבה יותר, היות ויש לו גישה ישירה לכספים שלו, אך בתמורה משלם מחיר של מעבר דירה מתמיד, וחשיפה לתנודתיות הרבה של שוק ההון ביחס לנדל"ן.

 מה שבטוח הוא שלפי המידע ההיסטורי, אין העדפה גורפת לרכישת דירה על פני השכרה. הדבר תלוי בעיקר באפיון האישי של כל משפחה ומשפחה, מה חשוב להם יותר - הביטחון שבמקום מגורים קבוע וחשיפה לשוק הנדל"ן או הגמישות הכלכלית הכוללת חשיפה לשוק ההון. כל אחד מאתנו צריך להחליט לעצמו.

 

הלל בש (This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.)

מנכ"ל חברת סמארט אופשנס בע"מ, העוסקת בניהול סיכונים פיננסיים וייעוץ משכנתאות.

נשמח לעמוד לרשותכם בפגישת ייעוץ ראשונית, ללא כל התחייבות.

שם מלא:

טלפון:

אימייל:

הודעה:
Please let us know your message.

inside image en