רוב בני האדם משתמשים במונח משכנתא, כאשר הם מתייחסים להלוואה לצורך רכישת נכסי דלא ניידי (נדל"ן). נכס יכול להיות דירת מגורים, בית פרטי, קרקע או אפילו חנות. במובן המקצועי, משכנתא מתייחסת לרישום של השעבוד על הנכס לטובת הבנק למשכנתאות (המלווה).

משכנתא זו ככל הנראה עסקת האשראי הגדולה ביותר שמשק בית ממוצע יבצע במהלך חייו. כל חלק בתהליך של קבלת הכספים מהבנק (לקיחת המשכנתא) הינה בעלת השפעה כלכלית מרובה וארוכת טווח. אך למרות זאת, רוב משקי הבית מעדיפים לבצע עקירה כירורגית ללא הרדמה מלדון במשכנתא שלהם. לאנשים פשוט אין כוח ואין זמן להתעסק עם נושא מורכב וכלכלי. תודו, לפחות חלקכם, כבר איבד מידה מסוימת של סבלנות בקריאה עד כאן, ואם אתם עדיין קוראים זה ככל הנראה נובע מעודף מוטיבציה שאינה שכיחה במיוחד.

אז משכנתא זה בעצם הלוואה שבו הבנק נותן לנו כספים היום לביצוע רכישה ואנו מחזירים לו את הכספים שקיבלנו בתשלומים פרוסים על פני מספר רב של שנים (לעיתים 25 שנים ואף יותר). מובן מאליו כי הבנק אינו מעמיד את המשאבים הנדרשים להלוואה ללא תמורה, אלא הוא דורש ומקבל ריבית שהינה רווח ממשי בתמורה להעמדת הכספים.

הבנק מקבל עסקה מצוינת עם סיכון די נמוך.

הבנק בורר את הלווים ומוכן לקבל רק לווים טובים, עם היסטוריה טובה (ללא צ'קים חוזרים), שעד עתה הוכיחו יכולת סבירה בהפקת הכנסות ובעמידה בהתחייבויות לטווח הנראה לעין (לא לקוח מוגבל וכו').

הבנק גם בוחן את טיב הנכס, האזור הגיאוגרפי, היכן רשומה הבעלות, מה הערך הכלכלי של הנכס (על ידי שמאות מקרקעין), ומה הסכום הכספי שהבנק צפוי לקבל במקרה הגרוע של מכירה בכפייה.

כאן המקום להזכיר כי המשכנתא כוללת חקיקה והסכמה מלאה של הלווה (הלקוח) כי אם חס וחלילה לא יעמוד בכל התשלומים הנדרשים על ידי הבנק למשכנתאות , הבנק יוכל לפנות את הנכס ולמכור אותו בכפייה.

אז כאמור הבנק מקבל עסקה מתוקה במיוחד, כיוון שהוא מעמיד לרשות הלקוח רק 70% מהערך הכלכלי של הנכס. היינו, אם הנכס שווה מיליון ₪, הבנק יעמיד לרשות הלווים עד 700 אלף ₪ בלבד. היינו, ההסתברות שהבנק יפסיד כסף על העסקה הינה נמוכה ביותר, עד כדי אפסית. רק על מנת להמחיש - אם המחירים בשוק הנדל"ן יצנחו בבת אחת ב- 30%, והמון משקי בית יגיעו לידי פשיטת רגל (חוסר יכולת לעמוד בהתחייבויות), עדיין הבנק לא יפסיד יותר מדי.

היינו חושבים שהבנק יעמיד את ההלוואה בעלת הסיכון הנמוך בריבית נמוכה ונוחה. אך לא!!! הבנק הינו גוף מסחרי שמטרתו למקסם רווחים ולכן הוא עמל בשיטות שונות ומשונות להעלות את הריבית על המשכנתא עד כמה שניתן. הבנק מנצל, לעיתים בציניות אכזרית, את פערי המידע שבינו לבין הלקוח וגובה סכומי כסף ניכרים ומשמעותיים, ללא הצדקה ממשית. דוגמא להמחשה: הפקידים בבנק ממליצים כמעט תמיד על מבנה משכנתא שכולל שליש פריים (על בסיס ריבית בנק ישראל), שליש ריבית משתנה של חמש שנים (על בסיס עלות הגיוס של הבנק ומדד המחירים לצרכן) ושליש ריבית קבועה (על בסיס מדד המחירים לצרכן). הפקיד הנחמד מאוד מהבנק יאמר לכם שזה התמהיל עם פיזור הסיכונים הטוב ביותר בשבילכם. יכול להיות שהוא מאמין למה שהוא אומר, אבל מבחינה כלכלית נראה כי התמהיל הנ"ל הינו מאוד רווחי ונוח לבנק. כאמור, מה שרווחי לבנק הינו על חשבון הלווים. לקוחות רבים מתפתים להצעה של תמהיל הבנק כי בסך הכול זה נשמע הגיוני, ומשלמים על כך ביוקר. הרכב ההלוואה צריך להיות מותאם לצרכים ולאפיונים המקצועיים של הלווים ולא לטובת הבנק.

למה זה קורה? כי אנחנו נותנים לזה לקרות. זוכרים מה אמרנו בהתחלה - רוב משקי הבית מעדיפים לבצע עקירה כירורגית ללא הרדמה מלדון במשכנתא שלהם. אם כן מה ניתן לעשות? להתעורר! ללמוד! להבין! להכיר את תנאי השוק! ידע זה כוח, והבנה ממצה אודות התהליך היא השלב הראשון בביצוע נכון שלו.

נו טוב, האם כל אחד יכול לבצע זאת לבד?

התשובה תלויה בכל אחד ואחת. ישנם אנשים עם הזמן והיכולת לבצע את רוב השלבים בתהליך המשכנתא בעצמם. הם יידרשו ללמוד על התהליך, המאפיינים, והבעיות האפשריות. הם ישקיעו זמן ומאמץ באפיון אישי של משק הבית שלהם והעתיד הצפוי לו על מנת למצוא את מבנה ההלוואה המועדף, הם יבצעו משא ומתן בין מספר בנקים בצורה חכמה (אם לא מתוחכמת) על מנת לקבל את ההצעה הטובה ביותר. ולבסוף - הם יבצעו את כל הפעולות הטכניות הנדרשות לרישום השעבוד והעברת הכספים למוכר/לקבלן.

לעומתם, ישנם אנשים שמעדיפים לשכור יועצי משכנתאות מקצועיים ומנוסים שיבצעו בעבורם את רוב העבודה הנזכרת לעיל. יש לכך עלות לא מבוטלת (כ- 10 אלף ₪, תלוי בהיקף העסקה), אך גם ערך מוסף ממשי של חיסכון בזמן ובעלויות כספיות מרובות. הבעיה מתחילה בכך ששוק יועצי המשכנתאות קצת פרוץ וכל אחד יכול לטעון שהוא יועץ משכנתאות, על כן חשוב לחפש חברה בעלת מוניטין ויועצים בעלי ניסיון ממשי ואמתי, שהתחילו את דרכם בבנקים הגדולים למשכנתאות.

אם אתם רוצים לקבל ייעוץ משכנתאות נטול פניות, איכותי ומועיל צרו עמנו קשר. אנחנו בסמארט אופשנס בע"מ מתהדרים בצוות מנוסה ומאוד מקצועי שדואג רק לטובת הלקוח. נשמח לתת לכם עצה טובה ורשימה של לקוחות ממליצים אמתיים. יותר מכך, נשמח לעמוד לרשותכם לפגישת היכרות וייעוץ (ללא התחייבות).

בכל מקרה - בהצלחה רבה בתהליך לקיחת המשכנתא וזכרו לעמוד על שלכם מול הבנק.

נשמח לעמוד לרשותכם בפגישת ייעוץ ראשונית, ללא כל התחייבות.

שם מלא:

טלפון:

אימייל:

הודעה:
Please let us know your message.

inside image en